Groeten uit Zürich

Het is heel bijzonder dat juist een welvarende en dure stad als Zürich erin slaagt om daadwerkelijk aantrekkelijke en betaalbare woningbouw te realiseren en daarmee jonge mensen, gezinnen en de lage en middeninkomens in staat stelt in de stad te blijven wonen. De sleutel van dit succes ligt bij de Wohnungsbaugenossenschaften.

De Zwiterse Genossenschaften –de Nederlandse versie is de wooncoöperatie– ontstonden aan het einde van de 19e eeuw. De snelle groei van de steden maakte het organiseren van betaalbare woningbouw voor de arbeidersklasse noodzakelijk. In die periode werd in Nederland de woningwet ingevoerd en werden de woningbouwverenigingen opgericht. In Zwitserland leidde deze situatie tot de oprichting van Genossenschaften. In 1910 werd daar een wet aangenomen die de gemeentes verplichtte om goedkope grond en leningen beschikbaar te stellen. Hiermee werd het mogelijk voor arbeiders om zelf een Genossenschaft te vormen. De spoorwegarbeiders waren de eersten die zich verenigden in de BEP, nog steeds één van de grotere Genossenschaften in Zurich.

In tegenstelling tot onze woningcorporaties , op dit moment bijna allemaal stichtingen, zijn de huurders in een Genossenschaft gezamenlijk eigenaar en hebben de huurders ook invloed op het bestuur. Alle huurders brengen een klein kapitaalsaandeel in, het overige leent de Genossenschaft bij een bank. Het interessante van dit model is dat er geen rendementsdoel is. Er is dus, behalve misschien indexatie van onderhoudskosten, geen enkele noodzaak om de kostprijs gerelateerde huur te verhogen. De huren blijven daarom altijd laag.

gebeurde er een hele tijd weinig. Pas in de jaren ’80 ontstonden er nieuwe ontwikkelingen toen krakers zich gingen verenigen in het opknappen van vervallen panden in de binnenstad. Uit deze ontwikkeling zijn in Zürich een aantal nieuwe Genossenschaften ontstaan met een meer maatschappelijk geëngageerde agenda, zoals Kraftwerk 1 en Kalkbreite.

In de jaren ’80 en ’90 was er veel vraag naar kantoorruimte in het centrum. Dit dreef de prijzen op. Gekoppeld aan de tendens dat veel gezinnen de ruimte buiten de stad opzochten werd er bijna niet meer gewoond in het hart van de stad. Om de stad weer leefbaarder te maken werd de leus ’10.000 woningen in 10 jaar’ inzet van de gemeenteraadsverkiezingen. Het gemeentebestuur stelde zich daarmee tot doel aan een einde te maken aan deze vastgoedcrisis. Het doel was vooral om gezinnen in de stad te houden. En dat is ook gelukt, het geboortecijfer is nu hoger dan het sterftecijfer en het aantal inwoners in Zürich is sinds 1998 toegenomen met 50.000.

Op dit moment is 25% van de woningen in Zürich in handen van ofwel de gemeente of de Genossenschaften. De overige 75% is eigendom van particulieren en beleggers. Als je dit ziet als gereguleerde huur dan is dit een laag percentage in vergelijking met bijvoorbeeld Amsterdam, waar 42% van de woningen eigendom is van de woningcorporaties. Maar het percentage is weer heel hoog als je dit ziet als de specifieke eigendomsvorm die het is: huren met aandeelhouderschap en zeggenschap. Dat kennen we in Nederland namelijk nog amper. De bevolking van de stad Zürich heeft er in 2011 voor gekozen om te streven dit aandeel verder te verhogen tot 33%.

Tijdens ons bezoek aan Zürich spraken we met Astrid Heymann, directeur vastgoed en beheer van de gemeente Zürich. Zij vertelde ons dat de gemeente in principe alle grond, die wordt uitgegeven voor woningbouw in erfpacht uitgeeft aan Genossenschaften, en daar bepaalde eisen bij stelt. Zo moet in elke ontwikkeling een deel bestemd zijn voor gesubsidieerde woningen voor de allerlaagste inkomens. Deze woningen zijn in huur ongeveer een kwart goedkoper, maar gelijkwaardig in oppervlak, afwerking en ontwerp. Ook worden eisen gesteld aan het woonoppervlak per persoon en worden grote woningen voor gezinnen gestimuleerd.

Bij de uitgifte van nieuwe kavels worden geïnteresseerde Genossenschaften uitgenodigd een visie op te stellen. Uit deze visies selecteert de gemeente de meest geschikte partij om de kavel te gaan ontwikkelen, op basis van de visie op programma, doelgroep, financiën, duurzaamheid en toegevoegde waarde voor de buurt. Om grip te houden op de kwaliteit, zit er altijd een vertegenwoordiger van de gemeente in het bestuur van een Genossenschaft. Nadat een Genossenschaft is geselecteerd om een kavel te ontwikkelen organiseren ze samen met de gemeente een ontwerpprijsvraag.

Op die manier zijn onlangs twee locaties in Zürich uitgegeven: Kochareal en Zollhaus. Het is een voormalig krakersbolwerk aan de noordwestzijde van de stad. Kraftwerk1 heeft de selectie voor het Kochareal weten te winnen door samen te werken met Genossenschaft ABZ en ontwikkelaar Senn. Zollhaus is de tweede ontwikkeling van Genossenschaft Kalkbreite. Net als het eerder door deze Genossnschaft ontwikkelde project Kalkbreite ligt het Zollhaus op een zeer stedelijk en lastige kavel pal tegen het spoor aan. Door een concept met een grote mix aan woninggroottes voor verschillende doelgroepen, een groot aandeel niet-woonfuncties, een proces gericht op het laag houden van de kosten en aantoonbare ervaring met effectieve participatieve ontwikkeling heeft Kalkbreite deze selectie gewonnen.

De recente projecten die we in Zurich hebben gezien van de nieuwe Genossenschaften vormen een interessant model voor de opgave waar de Nederlandse steden voor staan; het ontwikkelen van veel betaalbare woningen op een manier die de betrokkenheid van bewoners bij de ontwikkeling van de stad vergroot.
De werkwijze van de Zürichse Genossenschaften omvat het beste van beide; een zeer professionele werkwijze gecombineerd met zeggenschap en eigenaarschap bij huurders voor alle lagen van de samenleving. Hiermee ontstijgt ontwikkeling met zeggenschap het kleinschalige en enigszins elitaire karakter van CPO zoals we dat in Nederland kennen. De nieuwe Genossenschaften bouwen samen aan integrale, gemengde en inclusieve buurten, waar verschillende groepen op een langdurig betaalbare manier kunnen wonen. Ze pakken stukken stad aan die lang onberoerd zijn geweest, omdat ze voor andere partijen te lastig zijn en herstellen zo het stedelijk weefsel. Dit succes zou niet bestaan zonder een gemeente die dit structureel mogelijk maakt en stimuleert.

lees ook onze blogs over Kalkbreite, Zwicky Sud en Hunziker Areal

Groeten uit Hunziker Areal

Om het 100 jarig bestaan van de ‘gemeinnutziger Wohnungsbau’ in Zwitserland te vieren richtten in 2007 vijfendertig bestaande Genossenschaften samen een nieuwe super-Genossenschaft op met als doel antwoorden te vinden op de woningbouwopgave van de toekomst.
Deze nieuwe Genossenschaft ‘Mehr als Wohnen’ verwierf kort daarna het Hunziker areal, een gebied waarop ze ca. 41.000 m2 woon en werkruimtes konden realiseren. De buurt heeft inmiddels 1265 bewoners.

De locatie ligt ongeveer een half uurtje met OV of fiets van Zürich centrum in een gebied met een industrieel karakter. Mehr als Wohen stelde zich daarom als doel om een stedelijke microcosmos te realiseren, een buurt met een hoge dichtheid met een goede mix aan functies, waarin alle Zürichse doelgroepen terecht kunnen; gezinnen & studenten, verschillende inkomensgroepen, ouderen & jongeren en ook, bijzondere woonvormen als woongroepen voor gehandicapten. Ook in prijs is er een sterke mix, ca 20% van de woningen zit op het niveau van gesubsidieerde huur. Deze woningen zijn verspreid door de buurt en identiek aan de andere woningen.

Om tot innovatie op het gebied van wonen te komen organiseerde de Genossenschaft een ontwerpprijsvraag. Deze prijsvraag werd gewonnen door het team Futurafrosch/Duplex architecten die een stedenbouwkundig plan hadden gemaakt met dikke gebouwen en smalle tussenruimtes en niet-woonfuncties, zoals horeca, winkels, maatschappelijke functies en werkruimtes in alle plinten om een stedelijke buurt te realiseren. Dit team werd aangevuld met nog drie architecten voor de uitwerking van de dertien gebouwen.

In de gebouwen zijn verschillende experimentele woonvormen gerealiseerd: clusterwoningen, bouwen in hout, bouwen met geïsoleerd beton, woningen rondom een grote wintertuin, atelierwoningen, etc. Haus A van Duplex architecten bevat bijvoorbeeld 11 clusterwoningen. Per laag zijn twee clusterwoningen gecombineerd. In een clusterwoning heeft elke bewoner een privéruimte met eigen sanitair. De privéruimtes variëren in grootte, de kleinste bestaat uit één (slaap)kamer met badcel en hal, de grootste heeft drie (slaap)kamers met badcel en hal. Deze clusterwoningen worden dus ook niet alleen door 1 en 2 persoonshuishoudens bewoont, er zijn ook gezinnen die deze woonvorm aantrekkelijk vinden. De individuele ruimtes liggen verspreid in de gemeenschappelijke kook-, eet- en leefruimte. Haus G, ook van Duplex architecten, is gebouwd met massief isolerend beton. De gevels van dit gebouw zijn 44 cm dik. Om voldoende licht in de woningen te realiseren hebben de architecten het volume als het ware ingesneden met vides en dubbelhoge ramen.

Hunziker-gebouw E Muller sigrist architecten

Het meest interessante aspect aan de ontwikkeling van het Hunziker areal is eigenlijk dat er veel aandacht is besteed aan het bouwen aan de sociale infrastructuur. Mehr als Wohnen heeft dat op een aantal manieren gedaan.

Tijdens de planontwikkeling zijn zeer intensieve participatieprocessen georganiseerd in de vorm van zogenaamde ‘echoraume’. Leden van de Genossenschaft, maar ook andere geïnteresseerden en buurtbewoners konden deelnemen aan deze sessies waarin thema’s als duurzaamheid, de buitenruimte, nieuwe woning typologieën werden bediscussieerd. De uitkomsten hiervan vormden een zeer nuttige bron van informatie die in de uitwerking van het project is gebruikt.

Een van de nieuwe typologieën die hieruit is voortgekomen is de al eerder genoemde clusterwoning. Mehr als Wohnen heeft veel aandacht besteed aan het proces enzich niet gericht op bestaande groepen, maar het groepsvormingsproces gefaciliteerd. Aangezien de meeste mensen die een dergelijk woonconcept interessant vinden zich nog niet als groep hebben georganiseerd is dit een hele logische stap. Zo zijn er meerdere matchmakingsavonden georganiseerd waarop geïnteresseerden op zoek konden gaan naar gelijkgestemden. Het hele proces van groepsvorming kost ook tijd, daar is ruimte voor geboden.

Ook nadat alle gebouwen in gebruik zijn genomen is er aandacht voor het bouwen aan de sociale structuur van de buurt. De huurders betalen een kleine toeslag die ten gunste komt aan buurtactiviteiten. Kleine groepen van buurtbewoners; de zogenaamde Quartiersgruppen, kunnen hiervoor voorstellen indienen, waaruit een commissie van huurders de beste voorstellen selecteren die geld en ruimte krijgen toegewezen binnen het gebied.

Het Hunziker areal is een zeer geslaagd voorbeeld van een integrale aanpak. Deze nieuwe buurt heeft echt de kenmerken van een stedelijk weefsel. En dan is integraal ook nog eens heel breed opgevat. Integraal betekent hier ruimtelijk én sociaal, tijdens én na de planontwikkeling, gebouwen én buitenruimte, wonen én niet-woonprogramma.
De schaal van de ontwikkeling is hierbij een belangrijke sleutel. Alleen met een behoorlijke omvang lukt het om op alle niveaus en op alle aspecten een goede buurt te maken op een plek waar verder weinig te beleven valt. Daarbij helpt het ook dat de Zwitserse Genossenschaften zich op zowel de laagste als de middeninkomens kunnen richten, waardoor deze buurt een heel inclusief karakter heeft gekregen waarin er geen onderscheid is tussen inkomensgroepen. Ten slotte is een belangrijke troef de goede balans tussen topdown en bottom up ontwikkeling en beheer, die eigenlijk bij de meeste Zürichse Genossenschaften te zien is. Er is veel ruimte voor de inbreng van de bewoners, maar deze ruimte is gecoördineerd en ingekaderd door een professionele Genossenschaft.

Lees hier dit artikel op Archined

lees ook onze blogs over Kalkbreite, Zwicky Sud en Zurich

Groeten uit Zwicky Sud – radicaal wonen

Zwicky Sud is de derde ontwikkeling van genossenschaft Kraftwerk. Net als Kalkbreite heeft ook Kraftwerk wortels in de krakersbeweging uit de jaren ’80. Kraftwerk profileert zichzelf als pionier en vernieuwer op ecologisch en sociaal vlak. Volgens de website is het Genossenschaft “sociaal actief en zet het zich in voor milieu- en sociale kwesties in zijn eigen complexen en daarbuiten.”

Zwicky Sud is gebouwd op een locatie net buiten de gemeente grens van Zurich.. In tegenstelling tot de meeste genossenschaftprojecten die gerealiseerd worden op gemeentegrond die gepacht wordt, is Zwicky gerealiseerd op een privaat terrein dat is verworven van de familie Zwicky die hier een textielgarenfabriek heeft gehad.

De locatie is behoorlijk ingewikkeld, omdat zij omringd wordt door drukke wegen en spoorlijnen. Om de doelstellingen die Kraftwerk hanteert −een mix van goedkope en duurdere woningen, een sterke mix aan functies en een hoge mate van duurzaamheid− te kunnen realiseren moest een hoge dichtheid worden gebouwd. Dit leidt tot een beperkte grondwaarde per woning, veel bewoners en dus een groot draagvlak voor gemeenschappelijkheid en een functiemix. Omdat het terrein te groot was voor Kraftwerk alleen zijn ze een samenwerking aangegaan met ontwikkelaars Senn en Pensimo.

Het ontwerp is gemaakt door Schneider Studer Primas Architekten. We worden op de locatie zeer uitgebreid rondgeleid door Urs Primas en Ivo Hassler, die projectleider van het project was en nu ook in het gebied woont.

Het plan is heel radicaal in meerdere opzichten. De dichtheid is enorm hoog voor een locatie aan de rand van de stad. Het ontwerp van Primas en Hassler is gebaseerd op drie gebouwtypes; hoge dunne schijven, die als geluidsbuffer het gehele gebied omarmd; dikke gebouwen waarin bijzondere woonvormen zijn gerealiseerd en flexibele lage loodsen waarin ruimte is voor allerlei niet-woon functies.

Ook de materialisering is behoorlijk radicaal voor Zwitserse begrippen. Overheersend materiaal voor constructie en gevels is beton. De enige toevoegingen zijn vrij sobere meniekleurige stalen hekwerken en de (nu nog niet helemaal volwassen) klimplanten die langs de gevels omhoog worden geleid.

Het radicale stedenbouwkundige concept heeft ook geleid tot radicale woningen. Een voorbeeld is de 4.20m brede, 20m diepe, 6m hoge reihenloft met patio. In één van de dikke gebouwen zijn eveneens vrij onorthodoxe woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn heel diep en smal en worden in het midden van daglicht voorzien door meerdere lichthoven. Een meerwaarde van een diep gebouw is daarbij dat een m2 woonoppervlak hier veel goedkoper is dan in een traditioneel gebouw, waarbij de relatief duurdere gevel zwaarder meeweegt in de bouwkosten, vertelt Primas ons.

Ook bijzonder zijn de groepswoningen. In de woning die we mogen bezoeken is een woongemeenschap gemaakt die de oversteek maakt over één van de gerecyclede bruggen die de dikke blokken verbinden met de dunne schijven. Aan de ene kant van de brug, die deze woongroep gebruikt als gemeenschappelijke buitenruimte, wonen de (eenouder)gezinnen met kinderen, aan de andere kant wonen de singles en de stellen, samen delen ze de keuken en nog een aantal leefruimtes.

Zwicky-gemeenschappelijke buitenruimte op de brug

Zwicky-diepe woning met raam aan de lichtschacht

Zwicky- centrale hal met grote ramen naar de woningen

Ook in andere genossenschaft projecten hebben we varianten van deze woonvorm gezien. De bewoners die we spraken, misschien niet heel toevallig allemaal eenoudergezinnen, vertellen heel enthousiast over hoe prettig ze het vinden om in een woongemeenschap te wonen. In een stad als Zurich, waar wonen erg duur is, is dit een manier om toch veel wooncomfort te hebben en de nadelen van het alleen wonen weg te nemen. De woongroep, zoals wij deze woonvorm zouden noemen, is in Zurich nooit weggeweest en heeft zich steeds verder ontwikkeld tot een eigentijdse woonvorm die goed aansluit bij de hedendaagse stedelijk samenleving van veel kleine huishoudens.

Zwicky Sud toont aan dat ontwikkeling met een gedreven, innovatieve en betrokken opdrachtgever die een langdurige binding met het project houdt, een goede voedingsbodem is voor wooninnovaties. Dat is nog het meest duidelijk te zien aan het verschil tussen de Senn en de door Kaftwerk ontwikkelde woningen in Zwicky Sud. De laatste zijn veel radicaler en gedurfder. Ook de rol van de architecten mag daarbij niet onbenoemd blijven. Zij hebben de door Kraftwerk geboden ruimte om te komen met nieuwe oplossingen voor de actuele woonopgave met beide handen aangegrepen. Experimenten in woontypologieën, zoals die zijn gerealiseerd in Zwicky-Sud zijn van groot belang om de innovatie tot stand te brengen die nodig is om in te spelen op de maatschappelijke ontwikkelingen waar we mee te maken hebben.

Groeten uit Kalkbreite, een inclusief stuk stad

Kalkbreite is de absolute topper als het gaat om collectiviteit en betaalbaarheid van het stedelijk wonen. Kalkbreite is niet zomaar een woongebouw. Het is een sociaal gemengde gemeenschap, een bouwblok waarin gewoond en gewerkt wordt en waarin ook ruimte is voor culturele en recreatieve functies. Het complex stelt zich open naar de omgeving en vormt tegelijkertijd een sterke gemeenschap die volledig draait op eigen regie.

Bijzonder aan Zwitserland zijn de Genossenschaften, een eigendomsvorm die wij wooncoöperatie noemen. De Genossenschaften bestaan al sinds het begin van de 20e eeuw. Ze zijn ontstaan als een antwoord op de grote vraag naar betaalbare woningen voor de lage- en middenklasse. Het grote verschil tussen de Genossenschaften en onze woningbouwcorporaties is dat huurders in een Genossenschaft tevens aandeelhouders zijn en daarmee ook meer zeggenschap hebben.

Kalkbreite- entreehal

Kalkbreite is een moderne versie van een Genossenschaft. In tegenstelling tot meer traditionele Genossenschaften, die tot doel hebben huisvesting voor de leden te realiseren, hanteert Kalkbreite ook een aantal maatschappelijke doelstellingen: een sterke sociale mix van doelgroepen, een grote mate van collectiviteit, en een zeer duurzaam gebouw dat sociaal verankerd is in de buurt.
Kalkbreite is een initiatief van een aantal buurtbewoners -de buurt waarin Kalkbreite ligt was in de jaren ’80 een krakersbolwerk. Om meer te weten te komen over dit project spraken we onder andere met Res Keller en Dimphie Slooters. Keller was een van de initiatiefnemers van Kalbreite die zijn ervaring met het vormen van een Genossenschaft en het ontwikkelen van woningen opgedaan heeft in het project Dreieck, een voormalig krakersbolwerk dat middels renovatie en nieuwbouw in eigen beheer is ontwikkeld tot Genossenschaft. Slooters is bewoonster van Kalkbreite en zeer actief betrokken geweest bij de planontwikkeling ervan.

Kalkbreite bevindt zich op een voormalige tramremise. De locatie ligt tegen het treinspoor en was daardoor lastig te ontwikkelen. In het gerealiseerde plan is de tramremise gehandhaafd. Over de tramlijnen heen is een enorme constructie gebouwd waarop een gemeenschappelijke daktuin is gemaakt. Het project wonen ongeveer 250 mensen en bestaat uit 97 wooneenheden. Van het totale oppervlak is ca 40% niet-wonen. Deze verhouding is zeer ongebruikelijk voor een Zurichse woningbouwgenossenschaft, omdat deze vooral woningen realiseren.

Kalkbreite bibliotheek

Kalkbreite is veel meer dan een woon- werkgebouw. De openbaar toegankelijke binnentuin met de aangrenzende cafetaria worden gebruikt door bewoners, mensen die werken in het gebouw, buurtbewoners en mensen zoals wij, die een kamer huren in het pension van Kalkbreite. De sterke mix aan functies en gebruikers maakt dat het complex aanvoelt als een stuk stad. Het complex is ook inclusief. Zo is er een door de Genossenschaft gerund buurtrestaurant dat dagelijks een zeer betaalbare maaltijd serveert waar verschillende typen bewoners gebruik van maken: van gezinnen met weinig tijd tot alleenstaande ouderen. Ook het extreem gevarieerde woningaanbod draagt bij aan die inclusiviteit. Een deel van de woningen heeft een extreem lage huur en wordt toegewezen aan de laagste inkomens. Maar ook middeninkomens zijn bediend. Alle bewoners betalen een op de kostprijs gebaseerde huur en daarbovenop nog een kleine maandelijkse bijdrage aan het solidariteitsfonds. Hieruit worden onder andere mensen geholpen die even hun huur niet kunnen betalen.

Kalkbreite binnentuin

Het woonprogramma is heel gevarieerd: kleine en grote woningen, dure en goedkope woningen, individuele en groepswoningen. Een huurcommissie regelt de woningtoewijzing aan de leden en streeft daarbij een grote mix aan leeftijden, inkomens en huishoudensgroottes na.

Omdat Kalkbreite een nieuwe Genossenschaft is, werd de financiering anders geregeld dan gebruikelijk. Er was veel steun voor het initiatief en daardoor had de Genossenschaft snel veel leden die allemaal een aandeel van 1000 CHF inbrachten. Daarnaast is Kalkbreite financieel ondersteund door het verbond van woningbouw Genossenschaften in Zurich en door een lening van de stad Zurich. Daarmee waren de plankosten gedekt. De bouwkosten worden gefinancierd door de huurders die nog een aandeel moeten kopen dat gekoppeld is aan de grootte van hun woning en dat ligt in de orde van grootte van 10.000 CHF per appartement.

De duurzaamheidsprestaties zijn eveneens niet gering. Het complex heeft een parkeernorm van 0, dat wil zeggen dat bewoners geen auto hebben, want parkeren in de omgeving kan niet zonder vergunning. Het complex heeft een gemiddelde woonfootprint van slechts 33m2 en scoort ook op het gebied van energie heel hoog met een zogenaamde Minergie-P-Eco-Bau kwalificatie, oftewel een energiezuinig gebouw dat naast energie ook op het gebied van gezondheid en materiaalgebruik duurzaam is.

Kalkbreite – poort naar de binnentuin

En alsof dat allemaal niet genoeg is, is Kalkbreite ook nog eens ontzettend goed ontworpen. Het ontwerp is gemaakt door Muller Sigrist Architekten, die de prijsvraag hebben gewonnen. Gebruikelijk is dat de gemeente en de Genossenschaft gezamenlijk een prijsvraag organiseren, waarbij beide partijen evenveel zeggenschap hebben. De gemeente stelt deze eis bij de uitgifte van kavels aan Genossenschaften en brengt op dit vlak veel ervaring in. Aan de buitenzijde is het complex sculpturaal vormgegeven in samenspel met verschillende aanleidingen in de directe omgeving. Via een grote poort met brede trappen is de binnentuin, die op 9m hoogte ligt, bereikbaar. Rondom de binnentuin varieert het volume met de woningen in hoogte zodat zonlicht in de binnentuin komt. De woningen zijn georganiseerd rond een zogenaamde ‘rue d’interieur’ een meanderende binnengang die woningen, gemeenschappelijke ruimtes en trappenhuizen met elkaar verbindt en waarin op allerlei plaatsen daglicht valt. Een zorgvuldig kleurenplan brengt structuur aan binnen het grote gebouw.

Het lijkt een bijna onmogelijke opeenstapeling van ambities die hier is waargemaakt. En dat kan alleen als er een vasthoudende, visionaire en gedurfde opdrachtgever aan te pas komt. Genossenschaft Kalkbreite is zo’n opdrachtgever.

Kalkbreite – zicht op de tramsremise vanuit het cafe

In Nederland is de wooncoöperatie in opkomst. Het ontwikkelen in CPO bestaat al iets langer, maar heeft altijd betrekking op koopwoningen. Bij de coöperatie gaat het om gemeenschappelijk eigendom via aandelen en woningen die tegen kostprijs worden gehuurd. Naast groepen die gezamenlijk het eigendom en beheer van het complex waarin ze wonen overnemen in een coöperatieve vorm, zijn er enkele nieuwbouw coöperaties in ontwikkeling. In Amsterdam zijn twee kleine pilotlocaties in ontwikkeling. Ook in Rotterdam is één locatie verworven door het Rotterdams woongenootschap.

Wooncoöperaties vormen een interessant antwoord op de groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in de steden. In Amsterdam heeft het gemeentebestuur besloten dat het de gehele nieuwbouwopgave voor 40% uit middenhuur moet bestaan. Dit komt nu vooral terecht bij beleggers, omdat de woningbouwverenigingen dit niet meer mogen. In dit veld zou het opschalen van het wooncoöperatie model een goed idee zijn om de huren laag te houden en de kwaliteit af te stemmen op de wensen van de huurders. Dit maakt huren blijvend betaalbaar en zorgt voor eigenaarschap in de stad.

lees ook onze blogs over Zwicky Sud, Hunziker areal en Zurich

Capturing cooperatives

ANA goes Europe continues! Op 17 maart vertrekken we naar Zurich in Zwitserland om het coöperatieve wonen in al zijn facetten te onderzoeken. De stad Zurich heeft een lange traditie van Wohnungsbaugenossenschaften en slaagt erin om aantrekkelijke en betaalbare woonconcepten te ontwikkelen op lastige locaties in een woningmarkt onder hoge druk.
In Zurich spreken we o.a. met Astrid Heijman, directeur Liegenschaftenverwaltung van de stad Zurich over selectieprocessen en kwaliteitssturing, met Res Keller, wohnpolitikactivist en één van de initatiefnemers van de projecten Dreieck en Kalkbreitte over projectontwikkeling van onderop, met Karin Joss van genossenschaft Mehr als Wohnen over experimentele woonconcepten in het Hunziker areal, met Dimphie Slooters, architecte, bewoner van Kalkbreitte en bestuurslid bij genossenschaft Kraftwerk1 over financieringsmodellen en de verschillende rollen in het planproces, met Urs Primas, partner bij Schneider Studer Primas architecten over hun radicale ontwerp voor Zwicky Sud en met Pascal Muller, partner bij Muller Sigrist architecten over hun ontwerpen voor Hunziker areal en Kalkbreitte.

We willen meer te weten komen over collectiviteit, bijzondere woonconcepten, mix van prijsnivo’s en doelgroepen, financieringsmodellen, zeggenschap, doorstroming, tenders en selectieprocessen, ruimtelijke sturing en de voor- en nadelen van opschaling.

Volg onze bevindingen op www.anagoeseurope.eu en via facebook

Greetings from Ivry sur Seine: triumph for the residential architecture of the 60s and 70s

During our research project ANA goes Europe, we investigate the role of the architect in the future European housing assignment. The trip we made this autumn led to Paris and its suburbs. The French solutions for matters such as living quality, densification, transformation of the Grand Ensembles and gentrification are instructive for the Dutch practice. Something went wrong sending our fifth and last postcard, but thanks to La Poste it finally arrived.

Experiments from the 60s and 70s
Ivry sur Seine, lies like Montreuil, just outside the Boulevard Périphérique. Its location along the Seine has created an extensive industrial zone between the river and the railway line that runs from Paris to the southeast of France. This industrial zone is still functioning. The center of Ivry has been considerably changed in the 70s. Several architects with great modernist ambitions, have designed a new centre. The most striking project is Les Etoiles from 1972, designed by Jean Renaudie. A project with a raised ground level, stacked terrace houses and integrated commercial facilities. Renaudie really liked triangles, which form the basis for the housing plans. And that works surprisingly well. Interesting is that the project is not only the centre of the city with its good public facilities and commercial spaces in de plinth, but also has provided great housing, that offers a world of its own. A kind of Bjerget (BIG, 2008) but without the liveless plinth. The triangle as a shape does not form an obstacle, but is inventively used by Renaudie to fit the complex into the context.

les Etoiles

A somewhat older couple who have lived in Les Etoiles since the beginning guides us around their house. Their children grew up in their house of hundred square meters, organized around a real roof garden. The complexity of this project, caused by this concept of stacked terraced houses with the triangle shape, does not result in impossible maps. On the contrary, the plan is convincing spacious. The older couple moved within the complex over the years. They raised their children, and now the children moved out, they still enjoy living here. A strong quality of this project is the internal quality, independent of the hectic environment of the centre of Ivry. The project expresses both the uniqueness of the individual as the complexity of the city. It connects with existing edges of the plot and with the existing streets. Sometimes the building looks high and urban and sometimes more small-scale and intimate. It also seems to better adapt to the context and use than for example Robin Hood Gardens (Alison and Peter Smithson, 1972) in London, a project from the same time. This project has not been able to withstand the test of time because of its hermetic design.

Les Terrasses

Les Terrasses is another very convincing project in Ivry sur Seine from 1967, designed by Atelier de Montrouge, an architectural collective of which Jean Renaudie was part before he started is own office. These two turrets with stacked mansions in a generous collective garden were at the time built for EDF employees; Electricité de France, the largest electricity company in Europe.
The structure of these slender towers is very special. On each floor there is an apartment that runs all around the core and has views and outdoor spaces on all sides. Some levels are linked to form maisonettes. Recently, the buildings have been redeveloped and renovated. Unfortunately, one tower is now divided into smaller one and two room dwellings. The other tower still has the original layout with large all-round apartments. Just as in the centre plan, the quality is guaranteed on the plot and to a limited extent depending on its environment.

Ivry Confluence

Top down gentrification
In Ivry

too, you see many new construction activities as a result of the pressure on the regional housing market. Contrary to Montreuil, which we visited earlier, the municipality of Ivry arranges this development top down. Ivry Confluence, the plan for the industrial zone, aims to strengthen the relationship with the Seine and to realize a mixed-use densification program for housing, work, facilities and commercial use. In total, approximately 5600 dwellings will be built on plots owned by different clients. A part is already realized. Unfortunately the experimental drive that characterized Ivry in the 1970’s has disappeared. The architectural quality and quality of living of these new buildings in Ivry Confluence is certainly not bad, but also not really surprising. The large-scale approach to the transformation in Ivry gives the area a completely different atmosphere than Montreuil. The new developments manifest themselves as independent enclaves in the existing neighbourhood, without interaction between old and new. In addition to the construction of new homes, there is also a lot of attention for the public space, something that receives less attention in Montreuil, among other things due to the more fragmented, transformation of city plots.

Ivry Confluence

The more large-scale approach of transformation is an interesting source of inspiration for projects in Dutch cities in which large-scale industrial areas, with fragmented property, are transformed over a longer period into mixed-use residential districts, such as Amsterdam Sloterdijk 1. Ivry Confluence shows that attractive residential areas can arise in an industrial area, changing over a longer period of time by focusing on not to small scale clusters and paying attention to good quality public space. This does not detract from the fact that more space for the architectural experiment can contribute to a new identity in these areas, and can persuade residents to settle in an area (yet) dominated by industry.

Greetings from Marne la Vallee: redesign in de Villes nouvelles

During our research project ANA goes Europe, we investigate the role of the architect in the future European housing assignment. The trip we made this autumn led to Paris and its suburbs. The French solutions for matters such as living quality, densification, transformation of the Grand Ensembles and gentrification are instructive for the Dutch practice. The fourth postcard comes from Les Espaces d’Abraxas, the illustrious housing project of Ricardo Bofill in Marne la Vallee.

At the time the Dutch government incorporated the growth centres policy in the Second National Spatial Planning Policy Document (1966), the French government was forced to deal with an enormous housing shortage top-down. This is how the plan for the Villes Nouvelles derived. There are five around Paris. The largest is Marne la Vallée with almost 300,000 inhabitants, consisting of no less than 26 municipalities.

We visit the very first part of the new city that was built at the beginning of the 80s: the quarters Monts d’Est and Pavé Neuf both located in the commune of Noisy le Grand. These two neighbourhoods are located next to the A4, which connects Marne with Paris. The distance from Noisy le Grand to the Paris city center is only 20 kilometres. On the edge of Monts d’Est is Les Espaces d’Abraxas, a megalomaniac residential complex designed by Ricardo Bofill.
This project, extreme as it is, has regularly been used as a movie decor in science fiction productions such as Game of Thrones and Brasil. Les Espaces consists of three components: the Palacio, Theater and Gate. The Palacio in particular is an extreme residential building, a high, dark cavernous gap in precast concrete opens up to 441 single-sided oriented apartments.

Les Espaces d’Abraxas, Ricardo Bofill

Current problems
Les Espaces is in a poor condition. It is badly maintained. The public areas are dark and dirty and there is no supervision at all. We can imagine that people do not feel safe here. The project is completely isolated, on the one side it is restricted by a large parking garage and on the other by a busy access road. Because of these poor conditions it was investigated whether the project could be demolished, but this idea had been abandoned on grounds of high costs. In addition, some 600 households should be housed elsewhere. In order to improve the situation the municipality of Noisy le Grand opted for a different strategy. A continuous park strip must connect Les Espaces with the other parts of the area and bring more transparency to this densely built-up concrete neighbourhood.
An advantage of the planned park is that it also connects the new residential area, planned on the other side of the ring road, with the city centre. Very good ideas, but not yet an actual solution for Les Espaces.

We call Bofill!
Because Les Espaces d’Abraxas is such a characteristic project, the municipality Noisy le Grand asked the architect to think about the improvement. Ricardo Bofill (RBTA) initially was not interested. After he had met some of the proud residents of Les Espaces during a community festival organized by the municipality, he turned and accepted the assignment. It is very striking that in order to ‘finish’ the project he proposes to build up the same style on both sides of Les Espaces. However, its symmetrical design goes straight through the park planned by the municipality. It is not entirely clear how that is to be solved.
Unfortunately it is unclear what Bofill’s plan is for the existing building. We will have to wait and see if he is able to redesign the building in a way that solves the various problems. The chosen approach converts one of the weaknesses of Les Espaces, the isolated location, into a force. By using the free space around the building for more varied new buildings, a larger social mix can arise in the neighbourhood.

Pavé Neuf Place Picasso, Manuel Nunez Yanowsky

Pavé Neuf

Pavé Neuf renewed
In Pavé Neuf, the adjoining neighbourhood, the renovation has already mainly been carried out. Again, the known range of interventions is visible. Just like in Monts d’Est (the neighbourhood of Les Espaces) this district is extremely impenetrable due to the layout with parking garages on the edge and a completely car-free centre. That is why some breakthroughs have now been realized. There is a high level of investment in public space. In Pavé Neuf, for example, a large new neighbourhood garden has been realized on the site of a parking garage. The buildings have also been insulated and refurbished. Pavé Neuf is already very dense, therefore it lacks space for new buildings.
As in Bobigny, it is striking that the approach shows a great respect for the original architectural and urban plans. Everything looks refreshed, but the question is whether there is sufficient improvement in the socio-economic field.

Greetings from Montreuil: slow gentrification in Paris East

During our research project ANA goes Europe, we investigate the role of the architect in the future European housing assignment. The trip we made this autumn led to Paris and its suburbs. The French solutions for matters such as living quality, densification, transformation of the Grand Ensembles and gentrification are instructive for the Dutch practice. The third postcard comes from Montreuil, a small municipality in the eastern part of the Métropole du Grand Paris.

Montreuil lies just outside the Boulevard Périphérique. It is a municipality with about 100,000 inhabitants. The city has an industrial past and one of the last communist mayors in the region.
Montreuil is very popular with the so-called Bobos (Bohemian Bourgeois) because it has a mixed character: a diversity of social classes and activity. There are many former industrial buildings that could very well be transformed into lofts. Montreuil is small-scale, almost as a village. And not unimportant in terms of the popularity of the municipality, is that the house prices in Montreuil are on average € 5,000 per m2 lower than in Paris (€ 10,000). Since 1975, the number of high educated people in Bas Montreuil, which is closest to Paris, has increased fivefold. Montreuil wants a slow gentrification, a very gradual transformation in which space is retained for the original residents and entrepreneurs, and a mix of high and low incomes is preserved.

Here we visit Archi5. The partners of this firm (at least 4 of 5) live and work in Montreuil. Archi5 has realized several projects in Montreuil, most of which in collaboration with REI Habitat, a ‘young’ developer who prefers to build in wood.Archi5 and REI Habitat are focusing on small-scale interventions, in wood if possible, with a strong collective character. One of the employees of Archi5 shows us his property in the Le Bourg project. The compact dwellings strike deep into the block and lie around a spacious communal garden in which the existing trees are maintained.

Montrieul-Archi5-lebourg-compacte infill

Besides Le Bourg, the architects and developer have realized a number of small-scale implementations in the same neighbourhood. Archi5 is now being asked more often for this type of projects because they know how things work in Montreuil, and this is necessary, because certainly not all proposals for new construction projects are approved. For each project, the municipality decides if she wants to contribute to a new development. Wood seems to push all the right buttons, as does building for special groups. Next to the office of Archi5, a residential project with social housing for single male immigrants has just been realized. The project is in line with the vision of the municipality to make Montreuil an inclusive municipality.

Montreuil’s strategy of evaluating each proposal according the social significance for the municipality is perhaps somewhat unpredictable and therefore risky for developers, but it is also interesting because it allows for a slow transformation that preserves the character of Montreuil. Not making a comprehensive master plan makes it possible to only allow initiatives that add value for the neighbourhood. Such a strategy is an interesting reference for the transformation of existing industrial areas in the Netherlands such as the Hamerstraat area in Amsterdam, the Binckhorst in The Hague and the Merwe-Vierhavens in Rotterdam.

wood

Greetings from Bobigny: hybrid solutions for the dense city

The second postcard comes from Bobigny, a small town in the middle of the poor north-eastern part of the Métropole du Grand Paris. This is the area where in 2005 the famous Banlieu riots broke out. We cycle through Bobigny in search of a few Grand Ensembles, large concentrations of social housing, built in the 60s and 70s.

renovated housing complex Cité les Courtillières-Le Serpentin

towers les courtillieres-

The first project we encounter is Cité les Courtillières-Le Serpentin designed by Émile Aillaud from 1954. Seen from above this is a fairly extensive neighbourhood, consisting of an endless winding building around a courtyard of 500m x 200m, and two clusters with residential towers.
We speak to one of the four complex managers of Le Serpentin. He is present on site daily from 9 to 5 and knows all the inhabitants of the 600 houses in the complex. He tells us that the renovation of Le Serpentine, funded by the ANRU, a national renovation program, is almost complete. The façades are insulated and lined with subtly coloured tiles, the elevators have been renewed, the houses have been renovated inside and PV panels (which, actually do not work yet) are placed on the roofs. The central park of 4.2 ha will also be completely renewed. A small piece of the long pendulum has been demolished to improve the connection of the complex with the surroundigs. The layout of the public space looks much better with more abundant planting. Previously there was only grass and trees. The new playing area for children is already being used.

Renovated park and housing complex Cité les Courtillières-Le Serpentin

However, according to the complex manager, the problems are not resolved. “La drogue, la drogue!” he calls several times during our conversation. He also refers to children who are playing in the park without parental supervision. He finds this a bad idea in this neighbourhood. He also tells us that recently new homes have been realized on the outskirts of the area, with the idea to bring more social diversity into the area. Whether the theory works out in practice, the he unfortunately could not tell.
Our biased view of the northeastern suburbs being one large concentration of social housing in large-scale buildings, turned out not to be true.

We continued cycling through endless low-rise neighbourhoods in search of Cité de l’Abreuvoir. This ensemble was also designed by Aillaud. In this district, with 1500 homes from the 1950s, the renovation, again financed by the ANRU, has yet to be started. The municipality has already formulated ambitions. Dialogues with the residents take place. The same problems arise here as in all large social housing complexes from the 1960s and 1970s: poor insulation, small dwellings and outdated public space. The positive thing is that not only the complex and the public space are being improved, but that public transport is linked to the area to improve the connectivity. The current residents are worried about the affordability of their homes after the renovation, and whether they can continue to live there. After all, one part will be demolished to make room for new housing to attract people from outside the neighbourhood.

With mixed feelings we cycle back to Paris. The spatial approach of the Grands Ensembles focuses primarily on aesthetic renovation, not on programmatic, social or management renovation. On the one hand it is nice to see the original plans being respected. Rigorous demolition to introduce other forms of living and thus to achieve a better social mix as has happened in the Bijlmermeer and the Western Garden Cities in Amsterdam, are not to be expected here. The ensembles are left intact and reinforced in their original idea. The renovation of Cité des Courtillières has been done very well. Residents can once again be proud of their neighbourhood and finally may feel that they have been heard. On the other hand, this approach also raises questions. The houses remain small and dark, they still do not have outdoor spaces and the plinths are still anonymous. The park is beautifully designed but has a big surface that requires intensive maintenance. Will there be sufficient budget for this in the future; experience learns that this is rarely the case. It is also questionable whether this renovation enables the neighbourhood to reinforce its social economy; Is it possible to achieve a more diverse composition of residents, given the limited realization of new owner-occupied homes in relation to the large number of existing social rental homes? It is impossible to answer these questions now. For that, our visit to Bobigny is far too short, the approach was only recently implemented, and the problems of the Banlieus are far too complex.

Greetings from Paris: hybrid solutions for the dense city

Paris is actually a small city. The city border lies at the Boulevard Périphérique. Within this ring, 2.3 million people live on 105 km2 either 22,000 inhabitants per km2. In comparison, the municipality of Amsterdam has 853,312 inhabitants living on 219 km2 either about 4,000 inhabitants per km2. And as if this is not dense enough? The city of Paris is currently working on a number of very complex projects to further densify the compact city.

La Métropole du Grand Paris
For the last years the housing market in Paris has been under enormous pressure. The average purchase price for an apartment is now € 10,000 per m2. This is unaffordable for most families. Fortunately, France has a system of social housing that is much more extensive than ours. In France they use different price levels depending on the composition of the household and income. Households with a gross income up to € 70,000 per year qualify for social housing. This system enables a diverse and larger group of people to live in the city.

The social rental housing is realized by various housing associations, never the less they cannot meet the demand. As in Amsterdam there are huge waiting lists. At Paris Habitat, the largest housing association in the city, alone 180,000 people are on the waiting list.
The fact that the municipality of Paris is small and surrounded by no less than 350 municipalities, each with its own management, also explains the enormous contrasts in density between inside and outside the ‘ring’. Paris would love to maintain its inhabitants and provide housing for everyone. For this reason the Métropole du Grand Paris has recently been introduced. A partnership between 131 municipalities, including Paris, with the aim of strengthening forces, combating inequalities between the various municipalities and strengthening the role of the Paris region in the world.

Densification of the dense city
The city of Paris wants to increase the share of social housing from 21% as it is now up to 30% in 2030. A very ambitious aim, taking into account that there are almost no building plots left and all remaining construction sites are extremely complex. At the moment a number of locations are under development, many of which lie directly next to the Boulevard Périphérique.

Clichy Batignoles

We have spoken to Mélanie Moisain and Anna Carnac of Paris Batignolles, an organization that manages the big building projects for the city of Paris. We talked about the policy of the city of Paris regarding residential construction and about a number of recent development areas such as Clichy Batignolles, a housing project on a former railway yard. Clichy Batignolles has high ambitions: amongst others a park of no less than 10 hectares, 50% social housing, a large program of offices and facilities, moving and overhauling the shunting yard, and very high density housing. According to almost everyone we have spoken to high-rise is not an option, Paris suffers from a serious high-rise trauma since the city built a number of mega high towers in existing neighborhoods in the 1970s. The absolute high (or low) point being the Tour Montparnasse. Recently the city decided on building a bit more high-rise, but certainly not too high and very carefully fitted into the urban fabric. By selling al lot of building land, the city of Paris can finance ambitious development like Clichy Batignolles.

Clichy Batignoles

Home, hybrid high-rise
An illustrative statement that shows all ambitions of the city of Paris is the project Home, in Masséna-Bruneseau by Comte & Vollenweider Architects and Hamonic + Masson & Associés. This hybrid ‘tower block’ consists of a block volume that follows the street alignment, defines a clear boundary between the public street and the collective courtyard, and has a public program in the plinth. On the plinth are two residential towers. The highest and most prominent tower contains social housing (€ 10-15 / m2 / month) and the lower tower contains owner-occupied apartments (€ 10,000 / m2). Although the building height of the towers is not that high, only 50 meters, compared to the proposed residential towers in the Amsterdam Sluisbuurt (125m) or in the center of Sloterdijk (90m), this project does show that it is very well possible to develop new urban typologies. Typologies that respond to the need for high densities, introduce new living qualities such as large private outdoor spaces, generate pleasant urban spaces such as well-functioning public streets and collective courts and bring about a social mix.